Судебный юрист

Как правильно оформить куплю-продажу здания?

Как правильно оформить сделку по купли-продаже здания?

Составьте договор

Обязательно изложите все условия в одном документе. Другие способы оформления, например обмен письмами, для продажи недвижимости не подходят (ст. 550 ГК РФ).

Заключить договор можно через портал госуслуг, если такая возможность технически реализована (пп. “о” п. 1 Положения о Едином портале государственных и муниципальных услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 N 861).

Подготовьте документы, которые необходимы в вашей конкретной ситуации

В первую очередь – документы на здание и земельный участок. Возможно, вам также придется получить согласие третьего лица. Например, если договор является крупной сделкой для ООО, нужно получить решение общего собрания его участников или совета директоров (наблюдательного совета) о согласии на ее совершение (п. 3 ст. 46 Закона об ООО).

Подпишите договор

Это должны сделать уполномоченные лица, например представитель по доверенности или генеральный директор ООО (п. 1 ст. 182 ГК РФ, п. п. 1, 3 ст. 40 Закона об ООО).

Рекомендуем подписать каждую страницу, чтобы недобросовестные лица не могли заменить листы договора. Если вы подписываете договор только в конце, рекомендуем прошить его и скрепить прошивку наклейкой с заверительной надписью на обороте последней страницы. Желательно, чтобы подписи сторон на заверительной надписи захватывали и наклейку, и последний лист договора.

Обратите внимание, если вы удостоверяете договор у нотариуса, то подписывать его нужно в присутствии нотариуса (ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате).

Печать на договоре по общему правилу ставить не обязательно.

Удостоверьте договор

Удостоверьте договор нотариально, если такую форму требует закон или вы договорились об этом с контрагентом (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Договориться с другой стороной о нотариальном удостоверении вы можете, чтобы ускорить процедуру регистрации. Нотариус сам подаст заявление о регистрации права, если стороны сделки не возражают против этого. Права по нотариально удостоверенной сделке зарегистрируют быстрее. Однако за нотариальное удостоверение договора нужно заплатить (п. 1 ч. 1 ст. 22.1, ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

Учтите: нотариус не сможет подать указанное заявление на госрегистрацию, если в ЕГРН есть отметка о том, что госрегистрация без личного участия собственника (его законного представителя) невозможна, и при этом договор, на основании которого возникает право на здание, подписан представителем по доверенности от имени правообладателя (ч. 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, ч. 1 ст. 36 Закона о регистрации недвижимости).

Подайте на регистрацию

Подайте на регистрацию необходимые документы, чтобы оформить переход права собственности на покупателя, если вы не возложили это на нотариуса, удостоверившего договор.

По общему правилу необходимые документы в электронной форме, подписанные УКЭП заявителей, или в форме электронных образов документов, подписанных УКЭП нотариуса, можно передать в орган регистрации прав через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате (ч. 1.5 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

После регистрации получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она нужна в первую очередь покупателю, чтобы он мог подтверждать свое право собственности на здание перед третьими лицами. Оно возникнет только после внесения записи о покупателе в реестр (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Посмотрите еще темы