Судебный юрист

Выдача арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Заключение арендатором сделок по передаче объекта аренды в субаренду, а также других договоров по передаче арендных прав или объекта аренды третьим лицам возможно только при наличии согласия арендодателя на совершение арендатором таких сделок (п. 2. ст. 615 ГК РФ).

Арендатор не вправе понудить арендодателя к выдаче согласия, в частности, на передачу объекта в субаренду, поскольку выдача согласия не является обязанностью арендодателя. Суд может отказать арендатору в удовлетворении такого требования.

Суды также указывают, что согласие не является односторонней сделкой (ст. 153 ГК РФ) и не влечет возникновения у арендодателя каких-либо прав и обязанностей. Поэтому арендодатель вправе отозвать выданное ранее согласие, в том числе на передачу объекта в субаренду, в любой момент до заключения соответствующего договора.

Вместе с тем есть судебный акт, из которого следует, что согласие является односторонней сделкой и может быть выдано при наступлении определенного условия.

Согласование условия о выдаче арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Правила получения требуемого по закону согласия третьего лица на совершение сделки предусмотрены в ст. 157.1 ГК РФ. Они применяются с учетом п. 2 ст. 420 ГК РФ и к получению согласия арендодателя на совершение сделок, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Так, в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ арендодатель сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Согласие может быть предварительным или последующим, при этом молчание согласием не является (п. п. 3, 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Эти правила стороны должны учитывать при согласовании условия о выдаче согласия (ст. 422 ГК РФ).

В то же время в ст. 157.1 ГК РФ не установлены форма, способ направления сообщения о согласии или отказе в нем, не регламентированы условия выдачи согласия. В силу свободы договора стороны вправе урегулировать эти вопросы в соглашении (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В том числе они могут предусмотреть:

– условие о получении согласия в определенной форме или конкретным способом;

– специальные условия, ограничивающие право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

Важно! Если арендованное имущество находится в общей долевой собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Если согласие арендодателя на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам не получено

В этом случае сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу будет противоречить п. 2 ст. 615 ГК РФ. Такая сделка может быть признана судом недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ при условии, что другая сторона на момент совершения сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия арендодателя.

В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ такая сделка является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ с требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе. Правила данной статьи распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров, заключенных ранее этой даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Оно дает арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ.

Посмотрите еще темы