На что обратить внимание дольщикам и ипотечникам

Ипотечники защищены Федеральным законом N 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?

Во-первых, закон всегда описывает общие нормы, правила, а ситуации, в которые могут попасть дольщики, застройщики, намного разнообразнее. И каждый раз, когда принимается какое-то ужесточающее правило в этой сфере, рынок находит новые способы его обойти. В этом плане показателен ФЗ, принятый в 2012 году, «О банкротстве застройщиков». Там есть перечень договоров, которые суд должен принимать в качестве договоров между застройщиком и дольщиком. Люди что делают? Застройщик решил построить дом. Но при этом обойти закон.

И он заключает договор не в порядке Закона N 214-ФЗ, а через какие-то обходные схемы — заемные средства, возвраты, векселя. И уже по наработанной практике законодатель обобщил схему ухода от закона этими застройщиками, составил перечень из 9 пунктов, определил, что все-таки признается договором участия в долевом строительстве в понятии этого Федерального закона и в каких случаях он применяется.

Действительность более многогранна. Часто законодатель не успевает отразить эти моменты в законе. Кроме того, финансовая ситуация такова, что застраховать практически всех невозможно: определенный риск всегда существует в этих отношениях. Законодатель максимально старается предусмотреть такие гарантии, как страхование ответственности застройщиков.

Еще раньше были придуманы залог прав на земельный участок под строительство, ответственность в виде обеспечения обязательств, повышенная неустойка, информационная составляющая. Обязательно важна декларация, разрешение на строительство — все это должно быть в общем доступе. Это меры против мошенничества, но их все равно оказывается недостаточно.

И законодательство — это такой меняющийся процесс, законодатель постепенно внедряет что-то. Из последних новшеств — это счета официального назначения, и деньги с этих счетов должны поступать по назначению на строительство объектов. Процесс постоянно движущийся, на месте мы не стоим. Кроме того, есть же еще административный порядок, который предусматривает ведение реестров субъектами Федерации обманутых дольщиков.

Если имеется объект, который признан банкротом, то люди попадают в специальный список. И субъект Федерации принимает какую-то жилищную программу, и люди уже в обход суда по этим спискам могут получать жилье. Это как варианты. Еще раз подчеркну, что законодатель не успевает за жизнью. Но процесс постоянно идет, совершенствуется.

Как рассасываются старые долгострои?

Они либо не рассасываются вообще, либо путем признания банкротами. Банкротство, в свою очередь, дает варианты — либо частичная компенсация, либо предоставление других жилых помещений, либо, если оказывается, что имущества недостаточно, обязательства застройщика прекращаются. На нет и суда нет. Есть и административный порядок. Проблема решается через различные жилищные программы субъектов Федерации. В Подмосковье и в Москве такая программа действует, ее можно посмотреть на сайте департамента городского имущества. Это три основных направления. Долгострои сами по себе не рассасываются, они рассасываются в порядке банкротства и в административном порядке путем предоставления людям жилья по жилищным программам.

Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?

Например, продается квартира, находящаяся под залогом в банке в связи с кредитованием покупки квартиры, которая была. Здесь алгоритм следующий: сначала деньги должен получить банк. Банк прекращает ипотеку и только после этого возможно заключение договора купли-продажи. Сложность в том, что никаких гарантий покупателю до того момента, пока банк не попросит о снятии обеспечительных мер в виде залога, продавец дать не может.

В таких случаях получается довольно сложная сделка. И, как правило, здесь речь идет о погашенной кредиторской задолженности. Поэтому передача денег до проверки реальной задолженности по кредиту будет необоснованной и преждевременной. Здесь следует выяснять в банке размер задолженности должника (получить справку).

Деньги должны переводиться по соглашению между продавцом и покупателем в банк, чтобы мошенник не мог присвоить кредитные средства банка. После этого банк будет обращаться с заявлением в Росреестр о снятии ипотеки. И тогда можно будет реализовать сделку купли-продажи такой квартиры.

Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?

Здесь ничего не изменилось. Я бы, конечно, обращал внимание на так называемый мораторий на досрочное погашение. Раньше он довольно часто включался в договор с банками. Сейчас реже. На возможность выселять членов семьи. Формально это правило прописывается, но его никто не соблюдает. Я бы порекомендовал обращать внимание на основания расторжения договора ипотеки.

Существует несколько видов банков, кредитующих организаций, и некоторые не особо строго следят за сроками исполнения. А есть организации, которые при формальных основаниях, при наличии двух-трех просрочек, могут потребовать расторжения договора и реализации предмета ипотеки. Это неприятная ситуация, когда при наличии 2 — 3 просрочек и при отсутствии задолженности в этот момент по ипотеке банк требует расторжения договора.

Такие случаи редки в последнее время, но внимание обращать на эти моменты стоит. Как будет замещаться объект ипотеки, какие последствия наступают в случае резкого скачка цен на недвижимость. Может возникать ситуация, когда цена на недвижимость сильно падает, и банк в таком случае требует дополнительного обеспечения, потому что стоимость объекта недвижимости упала, а сумма кредита не изменилась, кредит не обеспечен.

Эти условия нужно внимательно читать в каждом договоре и обращать на них внимание. Особенно на изменение стоимости недвижимости, если она не соответствует обеспечению.

Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?

В переуступке прав самое главное — проверить действительность самого права. Предполагается покупка недвижимости, но на самом деле речь идет лишь о правах на покупку недвижимости в будущем. В данном случае недвижимости самой еще не существует, как правило. Здесь двойная степень проверки. Во-первых, самого объекта и застройщика, который строит объект.

Во-вторых, надо проверить само право продавца. Что значит, что он перекупает право? Что застройщику внесены денежные средства в определенной сумме и застройщик обязан исполнить договор? Тогда следует обратиться к самому застройщику, если это возможно, и попросить подтверждения действительности тех прав, которые планируется приобретать. Потому что возможность приобретения этой квартиры напрямую от него зависит.

Также следует внимательно прочитать договор. Там может быть указано, что без согласия застройщика переуступка не может осуществляться. Это означает, что когда продавец и покупатель уже обо всем договорились, но вдруг выяснили, что необходимо получить согласие застройщика, они приходят к застройщику, а он говорит; «Я соглашусь, если вы мне заплатите комиссионные».

Возникает ситуация, что без согласия застройщика этого сделать невозможно. И также важны характеристики самого объекта: насколько законно он строится, соответствует ли правилам застройки, какие земельные отношения, есть ли разрешение на строительство, в порядке ли строительная декларация.

Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?

Ничего нового нет. Апартаменты — это термин, который в российском законодательстве не используется. Это нежилое помещение, которое принято использовать в жилых целях. Здесь показательной будет практика по хостелам. Известно, что хостел — это вид гостиниц, который распространен в последнее время.

Размещается он, как правило, в жилых помещениях, но сама гостиница — это нежилое помещение. По практике московского городского суда, прокуратуры, жильцы соседних квартир требуют часто прекратить использование жилых помещений в нежилых целях.

Вот здесь может быть аналогичная ситуация, когда надзорный орган может обратиться в суд с требованием о прекращении нецелевого использования нежилого помещения в целях жилья. Нежилое помещение не обеспечивается всей необходимой инфраструктурой для жилых помещений, не учитываются требования по освещенности, шумности, по соседству с производством. По размещению вверху или внизу производственных помещений. То есть гарантировать пользователю таким помещением какие-то нормы невозможно.

Отсутствует инфраструктура по обеспечению социальными объектами, то есть отсутствуют детские сады, поликлиники, транспортная обеспеченность. Учитывая современное законодательство, запрещающее использовать жилые помещения в нежилых целях, я не вижу перспективы, чтобы такие помещения вошли в полноценный гражданский оборот.

Да, они рождаются на рынке, и цена их ниже, что как раз обусловлено отсутствием правового регулирования в этой части. Поэтому перспектив в законодательном плане я не видел. Во всяком случае, в ближайшее время.

Доверенности при ипотеке — какие уловки используют мошенники?

Здесь инструменты у мошенников такие же, как и при обычных сделках купли-продажи недвижимости. Первое — это подделка доверенности, именно она требуется при совершении регистрационных действий с жилыми помещениями. И преступные действия, которые совершают нотариусы при удостоверении доверенности.

Односторонняя сделка требует волеизъявления доверителя, то есть уполномоченного лица. Удостоверение доверенности производится в присутствии нотариуса этим лицом, то есть в некоторых случаях нотариусы, пользуясь своими возможностями, удостоверяют сделку при отсутствии надлежащего уполномоченного лица. Так называемый подлог документов — в первом случае это будет подлог физический. То есть изготовление поддельной доверенности.

И второе — это интеллектуальный подлог, когда по внешним признакам действительное лицо, которое должно было выдавать эту доверенность, этого не делало. Позволит избежать такой ситуации проверка через нотариуса факта выдачи такой доверенности. Но не каждый нотариус сообщит такие сведения, поскольку это нотариальная тайна.

Но у Росреестра есть такие полномочия: можно через данную структуру запросить данные у нотариуса, который удостоверял доверенность для совершения сделки. Они могут приостановить для этих целей регистрацию сделки.

Наличие доверенности в сделке с недвижимостью — это всегда зона риска. То есть всегда следует разговаривать с правообладателем. И даже если есть доверенность, возникают другие тонкие моменты. Например, правообладатель уехал или не может предоставить документ.

Тогда надо хотя бы поговорить с ним: выдавал он такую доверенность, действительно ли он продает такую недвижимость. Относительно ипотеки здесь нет специфичных свойств. Банк участвует в сделке. Поэтому это дополнительная мера проверки со стороны банка, потому что у банка своя служба безопасности.

И хотя бы на стадии внешней проверки документов они должны проверить и доверенность, и наличие полномочий для совершения сделки. Но доверенности следует избегать.