Судебный юрист

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Опубликовано · Обновлено

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Какие требования предъявлять в суде

  • о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.
  • о признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение на имя ответчика, об аннулировании (признании недействительной) записи о регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика;
  • о признании недействительной доверенности, выданной продавцом жилого помещения третьему лицу для заключения договора купли-продажи жилого помещения;
  • о признании права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим;
  • о компенсации морального вреда;

если иск заявлен продавцом жилого помещения:

  • об обязании покупателя жилого помещения возвратить его в собственность истца-продавца,
  • о признании за истцом права собственности на жилое помещение;

если иск заявлен наследником продавца жилого помещения:

  • о включении переданного по договору купли-продажи жилого помещения в наследственную массу и о признании за наследником продавца жилого помещения собственности на него в порядке наследования (по завещанию, по закону).

Из ч. 2 ст. 181 ГК РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При формулировании дополнительных исковых требований по этой категории споров необходимо учитывать следующее. В судебной практике существует позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает возможность признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В связи с этим в исковом заявлении рекомендуется оспаривать не само свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, выданное на имя ответчика (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Вместе с тем существуют правовые позиции судов, в которых отражено мнение, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации недействительной, либо аннулирование соответствующей записи в ЕГРП, либо признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-14813).

Следует учитывать, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Договор купли-продажи жилого помещения не может быть признан недействительным только потому, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по этому договору (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Нередко требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ “Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими”. В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек – злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”). Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения. Если покупатель передал жилое помещение, полученное от истца по договору купли-продажи, другому лицу (например, по другому договору купли-продажи или договору дарения), то в качестве второго ответчика указывается такое лицо (например, Определения Московского городского суда от 08.08.2016 N 4г-9316/2016, от 04.07.2016 N 4г-7689/2016) или его наследник (например, Определение Московского городского суда от 05.11.2014 N 4г/8-10557). При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определения Верховного Суда РФ от 15.04.2014 N 9-КГ13-14, Московского городского суда от 04.07.2016 N 4г-7689/2016).

Кроме того, если продавец продал свое единственное жилье, суд может рассмотреть данное обстоятельство как свидетельствующее о том, что продавец не мог в полной мере осознавать последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2016 по делу N 33-0381/2016). Неполучение истцом денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения не имеет правового значения при рассмотрении требований о признании этого договора недействительным на основании ст. 177 ГК РФ, однако может служить основанием для других исков (о взыскании денежных средств или о расторжении договора) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2016 по делу N 33-14929/2016).

Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить на основании ст. 168 ГК РФ “Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта”.

Это возможно в ситуации, когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами) (например, Определение Московского городского суда от 02.02.2016 N 4г-0633/2016), что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.02.2016 по делу N 33-3832/2016, от 26.01.2016 по делу N 33-2631/2016).

Также заявить иск на основании ст. 168 ГК РФ возможно в случае, когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона.

Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 04.09.2015 N 4г/2-8994/15, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2016 по делу N 33-19851/2016). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определения Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1, Московского городского суда от 17.11.2015 N 4г/8-12188/2015).

Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2012 N 24-В11-6). Если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры, велика вероятность принятия решения в пользу истца. Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора. Согласно ст. 188 ГК РФ одним из оснований прекращения доверенности является ее отмена (например, Определение Московского городского суда от 06.04.2015 N 4г/5-2759/2015). Обращаем внимание, что с 01.01.2017 отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, или в нотариальной форме (пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 332-ФЗ).

Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2013 N 5-КГ13-49, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016). Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30339/2015, от 06.08.2015 по делу N 33-19604/2015). Однако если суд установит, что хотя бы у одной стороны сделки купли-продажи жилого помещения имелась воля на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, то в иске о признании такой сделки недействительной по основанию мнимости будет отказано (например, Определение Московского городского суда от 28.10.2013 N 4г/3-8006/13). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).

Отказывая в признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой, суд пояснил, что неисполнение сторонами каких-либо условий договора (например, неоплата продавцу денежных средств) не является основанием для признания договора недействительным по основанию мнимости (Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016). В другом случае пояснено, что факты неуплаты истцу цены договора и непередачи ответчику квартиры по акту приема-передачи сами по себе не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2016 по делу N 33-6060/2016, от 14.12.2015 по делу N 33-47019/2015).

Кроме того, оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога (например, Определение Московского городского суда от 06.10.2015 N 4г/9-10582/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-24961/2015).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры может прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить (например, Определение Московского городского суда от 16.11.2015 N 4г/8-11190/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 по делу N 33-7798/2014).

При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-5366/2016). Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить; квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения. Обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Намерение одного участника сделки на совершение притворной сделки не является безусловным основанием для признания сделки недействительной (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.01.2016 по делу N 33-1989/2016, от 26.08.2015 по делу N 33-30483/2015). Более того, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2015 по делу N 33-9985). Сам по себе факт оплаты денег по сделке другим лицом, равно как установленная в договоре цена имущества ниже рыночной, не является основанием для признания данной сделки притворной (например, Определения Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80, Московского городского суда от 16.06.2014 N 4г/6-5441, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2015 по делу N 33-16787/2015). Важно учитывать, что для признания сделки недействительной по основаниям притворности договорные отношения по сделке, которую прикрывала оспариваемая сделка, должны существовать между теми же сторонами, что и по заключенной (оспариваемой) сделке (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-13411/2016).

Кроме того, неисполнение сторонами каких-либо условий договора не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) по основанию притворности (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-29120/2015). Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются этой сделкой. Однако если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу N 33-8479/2014).
– Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ как недействительную сделку, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2015 N 33-5367/2014, от 06.02.2015 по делу N 33-3904).

При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.

Следует учитывать, что несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца (например, Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Так, отказывая в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным, суд исходил из отсутствия доказательств наличия тяжелых обстоятельств, вследствие которых истец был вынужден заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и пояснил, что истец заключал сделку добровольно и при несогласии с предлагаемыми ему условиями не был лишен возможности обратиться к другому физическому (юридическому) лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или отказаться от ее заключения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2015 по делу N 33-14362/15).

По этой категории споров возможно предъявление встречных исковых требований, круг которых достаточно широк. Так, возможно заявление встречного иска о признании ответчика добросовестным приобретателем жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о прекращении у истца права пользования (о признании истца утратившим право пользования) жилым помещением и его снятии с регистрационного учета (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о выселении истца из помещения (например, Определение Московского городского суда от 27.04.2015 N 4г/4-4500/15), об обязании вселить в помещение ответчика и не чинить ему препятствия в пользовании им (в доступе в помещение) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-43783/2015), об обязании определить порядок пользования квартирой (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2015 по делу N 33-22192/2015), передать ключи от квартиры (например, Определение Московского городского суда от 09.10.2015 N 4г/1-9919/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-4053/15).

Также возможно предъявление встречного иска о взыскании убытков и компенсации морального вреда (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-18662/2015). Кроме того, ответчик вправе требовать во встречном иске признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, признать отсутствующим право собственности на него (например, Определение Московского городского суда от 02.11.2015 N 4г/5-10874/2015).

Иск о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным нужно предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается жилое помещение (квартира), по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

При подаче искового заявления о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Если имущественное положение истца не позволяет ему уплатить госпошлину единовременно, то, ссылаясь на это обстоятельство, истец может заявить суду ходатайство об отсрочке или рассрочке уплаты госпошлины (ст. 90 ГПК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 64, п. 2 ст. 333.20, п. 1 ст. 333.41 НК РФ). К ходатайству нужно приложить подтверждающие документы (например, справку о доходах или заработной плате истца, выписки из банковского счета, удостоверение многодетной семьи).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде – в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, – посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

По заявлению истца судья может принять меры по обеспечению иска (ст. ст. 139, 140 ГПК РФ). Наиболее распространенными обеспечительными мерами по рассматриваемой категории дел является наложение ареста на спорное жилое помещение (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.06.2016 по делу N 33-25139/2016, от 04.04.2016 по делу N 33-11144/2016) и запрещение ответчику совершать определенные действия в отношении помещения, например заключать сделки, направленные на отчуждение помещения, регистрировать в нем третьих лиц (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2016 по делу N 33-4979/2016). Заявитель должен представить доказательства того, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, к примеру подтвердить, что ответчики предпринимают действия по отчуждению спорной квартиры (ст. 139 ГПК РФ). В противном случае суд оставит заявление о принятии мер по обеспечению иска без удовлетворения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2013 по делу N 11-39551/13). О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение (ст. 141 ГПК РФ).

Посмотрите еще темы