Судебный юрист

Комментарий к статье 652 ГК РФ

1. Пользование зданием (сооружением) невозможно без пользования земельным участком, на котором находится соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание на то, что одновременно с передачей здания или сооружения (“прав владения и пользования такой недвижимостью”) передаются права на земельный участок.

В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с этим нужно обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта.

Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.

Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания (сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так, если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ, и т.п.

Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.

2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).

Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. 260, 264 – 269, 274 – 276 ГК, ст. 15 – 24 ЗК).

Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный участок), как представляется, недопустимо. В противном случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).

Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).

Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

При передаче в аренду здания (сооружения) возможны передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения).

Посмотрите еще темы