Что говорит статья 671 ГК РФ
Статья 671 Гражданского кодекса определяет договор найма жилого помещения. По нему собственник жилья или лицо, которому собственник это право передал (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
Проще говоря, это обычная сдача квартиры или комнаты в наём: один человек даёт жильё, другой в нём живёт и платит. Важно, что помещение предоставляется именно для проживания, а не для офиса, склада или бизнеса.
Две части статьи
Первая часть содержит определение договора, которое приведено выше. Вторая часть говорит о юридических лицах. Организации жилое помещение по договору найма не предоставляют: им оформляют договор аренды или иной договор. При этом юридическое лицо может использовать жильё только для проживания граждан, например сотрудников.
Поэтому, если квартиру снимает компания, договор называется «аренда», а не «найм». А если арендатор — физическое лицо, который просто там живёт, речь идёт о найме по статье 671.
Найм, аренда и безвозмездное пользование
Эти понятия часто путают:
- Найм жилого помещения (статья 671) — граждане, платное проживание, правила главы 35 ГК РФ.
- Аренда жилья — используется, когда одна из сторон юридическое лицо или нужны иные условия. Правила другие, в том числе по сроку и регистрации.
- Безвозмездное пользование — когда родственник или друг живёт без платы. Для такой ситуации нужен другой договор, а не найм.
Если вы сдаёте квартиру человеку за деньги, это наём, и платёж обязательно должен быть в договоре. Если плату не берёте, наём как таковой не возникает — используйте договор безвозмездного пользования.
Какая нужна форма
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Простое устное «живи, плати столько-то» не соответствует закону. Для граждан есть и общее правило: сделки между гражданами на сумму свыше 10 000 рублей заключаются письменно. Договор лучше составить одним документом и подписать обеими сторонами.
Нотариально удостоверять договор найма не нужно. Но если срок найма год и более, ограничение права собственности, как правило, подлежит государственной регистрации. Поэтому на практике многие заключают краткосрочные договоры, но делать это нужно осознанно: проверьте актуальные правила регистрации, потому что они влияют на защиту вашего права.
На какой срок заключается договор
Договор найма заключается на срок до пяти лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет. Поэтому срок лучше прописывать всегда. Краткосрочным считается договор на срок до года: в нём срок нужно указать обязательно.
По окончании срока стороны могут продлить договор, заключить новый или расстаться. Заранее решите, как будете это делать: например, кто и за какое время должен предупредить о нежелании продолжать отношения.
Что обязательно указать в договоре
- Стороны: ФИО, паспортные данные, адреса. Наймодатель должен быть собственником или иметь доверенность либо иное право сдавать жильё.
- Адрес квартиры и документ, подтверждающий право собственности.
- Размер платы за наём, порядок и сроки её внесения. Отдельно решите, кто платит за коммунальные услуги, электричество, интернет.
- Срок найма.
- Кто проживает в квартире. Если нанимателю нужна регистрация, это должно быть прямо обговорено.
- Порядок передачи жилья: лучше составить акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков.
- Порядок расторжения договора и возврата залога, если он есть.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан передать жильё в состоянии, пригодном для проживания, не мешать пользоваться им и отвечать за недостатки, о которых не предупредил. Наниматель обязан использовать помещение только для проживания, содержать его в порядке, вовремя вносить плату и вернуть жильё в том состоянии, в каком оно было принято, с учётом нормального износа.
Закон также ограничивает произвольное изменение условий: например, повышать плату за наём в течение срока можно не всегда и не всегда произвольно. Проверьте, что вы прописали в договоре, и не рассчитывайте на устные договорённости.
Как расторгнуть договор
Договор можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, закон даёт нанимателю право отказаться от договора, письменно предупредив наймодателя заранее. Наймодатель, как правило, может требовать расторжения в суде при существенных нарушениях: неоплате, порче имущества, использовании жилья не по назначению. Это решается индивидуально, поэтому все сроки и основания лучше зафиксировать в договоре.
Пример из жизни
Мария владеет квартирой и хочет сдать её Олегу на год. Они составляют письменный договор: адрес, срок с 1 ноября по 30 сентября следующего года, плата 45 000 рублей в месяц, коммунальные услуги платит Олег, залог 45 000 рублей. К договору прикладывают акт приёма-передачи с описью мебели и показаниями счётчиков. Если Олег захочет съехать раньше, в договоре уже прописано, за какой срок он должен предупредить Марию и что будет с залогом.
На что обратить внимание
- Убедитесь, что наймодатель действительно вправе сдавать жильё: проверьте выписку из ЕГРН и паспорт.
- Если квартира в совместной собственности или есть несколько собственников, нужно согласие всех.
- Не вносите деньги наличными без расписки: сохраняйте подтверждение каждого платежа.
- Доход от сдачи жилья облагается налогом. Уточните свой режим налогообложения: обычный НДФЛ или налог на профессиональный доход, если вы самозанятый.
- Если в квартире живёт ребёнок нанимателя или сам наниматель несовершеннолетний, особенности зависят от конкретных обстоятельств: лучше проконсультироваться с юристом.
Какие документы сохранить
- Подписанный договор найма и все дополнительные соглашения.
- Акт приёма-передачи квартиры и опись имущества.
- Документы, подтверждающие право собственности наймодателя.
- Расписки или банковские выписки о платежах за наём, залог и коммунальные услуги.
- Переписку по вопросам ремонта, повышения платы и расторжения договора.
Шаблоны договора и акта на сайте помогут подготовить документы. Они рассчитаны на типовые ситуации: при долевой собственности, ипотеке, сдаче комнаты в коммунальной квартире и других нестандартных случаях лучше проверить договор у юриста.