Судебный юрист

Споры с соседями по квартире

В повседневной жизни людям часто приходится сталкиваться с множеством социально-бытовых проблем, связанных с жильем, в котором они проживают. Круг таких проблем не ограничивается высокой коммунальной платой, некачественной уборкой общедомового имущества и плохой работой лифта. Встречаются неурядицы, вызванные отсутствием взаимопонимания с соседями по коммунальной квартире или по лестничной площадке.

В общих коридорах коммунальных квартир и на лестничной площадке жители часто размещают собственное имущество, которое неудобно хранить в самой квартире или отдельной комнате из-за отсутствия лишнего места (велосипеды, коляски, санки, инвентарь и т.п.). Однако не всегда это устраивает соседей. Они могут жаловаться на то, что размещенные вещи занимают много места и мешают проходу, захламляют коридор, лишают их возможности разместить собственные вещи, в то время как никто не вправе нарушать права и законные интересы других людей и создавать им необоснованные неудобства (ст. 36, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 41, п. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Собственник комнаты в квартире или собственник квартиры в общем коридоре на лестничной площадке имеют право использовать ту часть общего коридора, которая пропорциональна занимаемой ими комнате в квартире или квартире. Если площадь или ее часть, которую жители заняли своими вещами, не превышает общий размер приходящейся на их счет доли, такое размещение следует признать допустимым.

Так, суд в одном деле отказал в удовлетворении требования обязать ответчика убрать из прихожей принадлежащий ему шкаф, который, по мнению истца, мешал проходу и экстренной эвакуации в случае чрезвычайного происшествия, указав на то, что расположенные в общем коридоре вещи истца занимают большую площадь по сравнению с другими вещами, несмотря на то что площадь занимаемой им комнаты меньше, чем у других собственников коммунальной квартиры, в связи с чем площадь мест общего пользования, в данном случае коридора, может высвобождаться за счет имущества самого истца (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.09.2011 N 14592).

Однако собственнику в любом случае необходимо учитывать, что возможность использовать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади его помещения не означает, что он вправе раз и навсегда занять конкретную часть общего коридора или лестничного холла, например, возле входной двери в свою квартиру. Такая часть общего имущества относится к общедомовой собственности всех жителей многоквартирного дома, а не жителей конкретного жилого сектора на этаже, всего этажа или подъезда, и все жители такой частью вправе пользоваться.

Без соответствующего решения общего собрания всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме о передаче ему части имущества в личное пользование никто не вправе занимать под свои нужды конкретную часть общего имущества и чинить препятствия другим жителям дома в пользовании такой частью (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.10.2014 N 33-16701/2014), например, он не вправе в холле этажа организовать комнату и оградить ее железной дверью (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 24.07.2015 по делу N 33-4554/2015), поскольку уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме (Апелляционное определение Владимирского областного суда от 26.03.2014 по делу N 33-1087/2014).

При этом собственник не вправе не только постоянно занимать часть общего имущества, захламляя ее своими вещами, но и устанавливать металлические двери без согласия остальных собственников (Апелляционное определение Мосгорсуда от 22.10.2012 по делу N 11-21249).
Собственник одной из квартир в доме или иное лицо не вправе занимать исключительно под свои нужды с ограничением доступа или вообще его лишения для остальных жильцов, если их согласие на это получено в установленном порядке не было. Это относится к любым без исключения помещениям, входящим в состав общедомового имущества дома и предназначенным для его обслуживания (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 24.06.2014 по делу N 33-5156/2014). При возникновении сомнений относительно принадлежности занимаемого помещения в доме к составу его общедомового имущества могут быть использованы различные доказательства, в частности, строительно-техническая экспертиза (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2015 по делу N 33-12582).
Следует учитывать, что нахождение того или иного помещения в многоквартирном доме еще не означает, что оно в любом случае входит в состав его общедомового имущества. Так, например, изначально при планировке и строительстве дома определенные помещения могли учитываться с самостоятельным назначением (магазин или иной коммерческий объект), располагаться на мансардном этаже, что не позволяет его рассматривать как чердак, и т.п., что свидетельствует о том, что у них может быть отдельный собственник (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 19.01.2016 по делу N 33-371/2016), что не нарушает права остальных жильцов (Апелляционное определение Московского областного суда от 27.05.2015 по делу N 33-12310/2015).

Если же жильцы выразили свое согласие на использование одним из собственников квартир или иным лицом помещения в многоквартирном доме, либо не возражали против этого, их права не были ущемлены и они имели доступ в него, то в данном случае нет никаких нарушений (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.03.2014 по делу N 33-381/2014).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, применительно к рассматриваемой нами проблеме предусмотрены следующие положения.

Общие коридоры должны содержаться в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п. 10 приведенных Правил).

Собственники квартир и комнат, таким образом, при размещении в общих коридорах своего имущества обязаны учитывать не только свои потребности, но и права и законные интересы своих соседей. Они не вправе нарушать покой своих соседей, курить на лестничной клетке в нарушение запретов, предусмотренных ч. ч. 1 и 2 ст. 18 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ “Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации” (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.07.2012 N 33-9149/12).

При этом необходимо иметь в виду, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Если фактически необходимое им место для размещения своих вещей превышает причитающуюся им по занимаемой в квартире или комнате площадь, они должны получить согласие своих соседей. Необходимо учитывать, что молчание соседей в ответ на размещение вещей само по себе таким согласием не является в силу п. 3 ст. 158 ГК РФ.

Так, в одном деле ответчики в коммунальной квартире самовольно без согласия истца установили в коридоре встроенные шкафы и антресоли, а также дополнительную дверь в занимаемую ими комнату. Данное обстоятельство подтверждалось актом, составленным комиссией в составе работников управляющей компании многоквартирным домом и окружной жилищной инспекции.

Установив, что обустроенными шкафами и антресолями ответчики занимают большую часть площади коридора, при этом согласия истцов ими получено не было, суд удовлетворил требования истцов о демонтаже указанного имущества и обязании ответчиков не чинить им препятствия в пользовании общим имуществом (Определение Мосгорсуда от 04.10.2010 по делу N 33-31277). Аналогичным образом поступают суды и в других подобных делах, установив, что ответчиками не было представлено доказательств, достоверно подтверждающих, что на установку встроенных шкафов, антресолей и двери ими было получено согласие истцов, занимающих соседние комнаты в коммунальной квартире.

Судом в качестве доказательств были приняты представленные истцами фотографии, а также материалы об отказе в возбуждении уголовных дел, из которых следует, что из-за захламления мест общего пользования в квартире коммунального заселения, где проживают стороны, между ними сложились длительные, стойкие неприязненные отношения (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2013 по делу N 11-17788).

Если размещение вещей создает угрозу пожарной безопасности, виновные лица могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ. Вступившее в законную силу и не оспоренное постановление о привлечении виновника к административной ответственности по данному факту впоследствии может быть использовано как доказательство создания им препятствий в реализации прав соседей.

Так, в одном деле ответчики в коридоре коммунальной квартиры разместили мебель, бытовую технику и иное имущество, создав препятствия для истца в использовании места общего пользования. Они были привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ. Установив указанные обстоятельства, суд возложил на ответчиков обязанность убрать это имущество из общего коридора (Кассационное определение Пермского краевого суда от 30.05.2011 по делу N 33-5221). Захламление лестничного холла истец может подтверждать любыми допустимыми доказательствами, на основании которых можно достоверно установить данный факт, в том числе фотографиями.

Нередко видеокамеры жителями многоквартирных домов устанавливаются для фиксации происходящего на территории лестничной клетки. Это нужно для целей безопасности и контроля. Однако зачастую с этим не согласны соседи владельцев видеокамер, которые требуют их демонтировать. Если в результате работы видеокамеры действительно происходит фиксация событий с участием соседей, последние при несогласии со съемкой даже при отсутствии фактов передачи отснятого материала третьим лицам или публикации в открытых источниках вправе требовать в суде демонтировать установленные видеокамеры и взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2012 по делу N 11-23886/12). Правовыми основаниями такого иска необходимо указать следующие нормы.

К сбору и обработке фото- и видеоизображений применим Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ “О персональных данных”, предусматривающий следующее: персональными данными является любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных) (п. 1 ст. 3), что включает фото- и видеоизображение человека.

Закон N 152-ФЗ определяет, что обработка персональных данных осуществляется с согласия на это субъекта (п. 1 ч. 1 ст. 6), в связи с чем получение фото- и видеоизображений людей путем установки видеокамер, обработка биометрических персональных данных могут осуществляться только при наличии согласия в письменной форме (ч. 4 ст. 9) субъекта персональных данных (ст. 11).

Между тем в иске о демонтаже видеокамеры и взыскании компенсации морального вреда может быть отказано в случае, когда, к примеру, объектив камеры установлен непосредственно на дверь тамбура, а не на дверь в квартиру истца, сама камера используется в качестве муляжа без трансляции и записи видеоизображения. Законом не запрещена установка камер в целях защиты своего имущества. Поэтому действия одного из жильцов по установке камеры в месте общего пользования не являются действием, посягающим на личную жизнь истицы, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ лестничные площадки находятся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Согласие всех жильцов на установку камеры над дверью своей квартиры не требуется по аналогии с установкой видеодомофона и дверного звонка на стене возле своей квартиры, поскольку данные устройства не являются действиями по использованию общедомового имущества, требующими согласия долевых собственников в смысле положений ч. 4 ст. 36 ЖК РФ (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 05.06.2012 по делу N 33-10078-12).

Так, в одном деле истец представил суду экспертное заключение, согласно которому использование камеры наблюдения, установленной ответчиком на стене коридора общего пользования на третьем этаже многоквартирного дома, позволяет в полном объеме вести видеонаблюдение и записывать видеоизображение за территорией коридора общего пользования и расположенной в нем входной двери в квартиру истца.

В опровержение доводов истца ответчик представил суду сведения об установленной в коридоре возле его двери видеокамере, о том, что модель установленной видеокамеры по своим характеристикам не позволяет на экране домофона видеть вход в квартиру истца. В сектор обзора видеокамеры попадает только площадка перед дверью квартиры самого ответчика, площадка перед дверью квартиры истца не попадает. Расположение выходов из зоны лифтов позволяет жильцам подойти к входной двери квартиры истца, минуя сектор обзора камеры внешнего наблюдения квартиры ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что действиями ответчика не нарушены права истца на частную жизнь. Установка истцом у своей двери видеокамеры произведена в целях личной безопасности и сохранности принадлежащего ему имущества, что не является нарушением гарантированных Конституцией РФ прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (Апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 18.09.2013 N 33-12665/2013).

Видеокамеры, кроме того, устанавливаются не только жильцами на лестничных клетках, но и на подъездах домов на основании Постановления правительства Москвы от 22 октября 2002 г. N 867-ПП “Об обеспечении охраны подъездов и территории домовладельцев с использованием средств видеонаблюдения”. В соответствии с этим Постановлением системы видеонаблюдения монтируются в подъездах, где не представляется возможным оборудовать места для консьержек. Выполняемые мероприятия способствуют сохранности жилищного фонда, снижению количества случаев вандализма и хулиганских действий, повышают уровень раскрываемости преступлений.
Установление видеокамеры над подъездом дома не влечет нарушения права на частную жизнь жильцов этого дома, поскольку камеры устанавливаются на улице, в дверном косяке подъезда. Улица даже в непосредственной близости от подъезда дома не является той средой обитания гражданина, которая неприкосновенна, поскольку это открытое пространство, не обеспечивающее никому мира интимных и деловых интересов, скрытого от чужих глаз не в силу установления камеры видеонаблюдения возле подъезда, а в силу самого понятия “улица”. При этом необходимо иметь в виду и тот факт, что те стороны личной жизни человека, которые он в силу своей свободы не желает делать достоянием других, гражданин не будет демонстрировать на улице, даже в непосредственной близости от подъезда дома, в котором он проживает (Определение Московского городского суда от 14.07.2011 по делу N 33-19342).

Собственники жилых помещений в случае наличия длительных конфликтов со своими соседями могут кардинальным образом решить проблему, продав свое имущество. При отсутствии возможности или желания продавать долю в праве на квартиру и в случае отсутствия договоренности с другими сособственниками по порядку пользования квартирой такой порядок можно определить в судебной процедуре, установив, какая площадь и в каком размере подлежит передаче каждому из долевых собственников в счет его идеальной доли.

В ситуации, когда квартира предоставлена нескольким гражданам на условиях договора социального найма, определить порядок пользования ею, внести изменения в договор социального найма, разделить финансово-лицевые счета невозможно, поскольку закон такой возможности для социального жилья не предусматривает (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 10.04.2015 по делу N 33-2268/2015). Однако наниматели такой квартиры не лишены возможности поставить в судебном порядке вопрос об обмене жилых помещений, с тем чтобы съехать от соседей, с которыми у них сложились конфликтные отношения (ч. 3 ст. 72, ст. 74 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории России. При этом необходимо учитывать, что закон не предусматривает возможность принудительного обмена жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, допускается исключительно обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма (Определение Свердловского областного суда от 06.03.2007 по делу N 33-1725/2007). Случаи недопустимости обмена социальным жильем названы в ст. 73 ЖК РФ (например, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания и др.), и он является исчерпывающим. По иным основаниям отказ не допускается, при этом необоснованный отказ может быть обжалован в суд.

При этом суд при разрешении данных дел учитывает доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, а также наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

В своем иске истец должен указать, кто конкретно и куда будет переселяться по предлагаемому варианту обмена жилых помещений, что предлагаемое жилое помещение свободно и пригодно для обмена, не нарушает права и интересы ответчиков (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2014 по делу N 33-30772), отвечает санитарным и техническим нормам и правилам (Определение Московского городского суда от 28.05.2013 N 4г/9-3218/2013), предоставляемое взамен жилое помещение должно быть благоустроенным и равноценным (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2013 по делу N 11-2075).

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (абз. 4 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”).

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

До подачи иска в суд предварительно необходимо обратиться в ГУП г. Москвы “Центр арендного жилья” с пакетом документов для осуществления подбора альтернативных вариантов, которые можно будет предложить ответчику, а при его несогласии – представить в суд при подаче иска о принудительном размене жилого помещения (п. 3.1 Положения об обмене жилыми помещениями в г. Москве, утв. Постановлением правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП). Помимо информации об альтернативных вариантах необходимо также получить предварительное согласие на размен со стороны Департамента жилищной политики г. Москвы, поскольку подобранные варианты сами по себе не свидетельствуют о том, что такое согласие получено (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2014 по делу N 33-25413).

Обращаясь в суд с требованием о принудительном размене квартиры, истец должен представить несколько (чем больше, тем лучше) вариантов размена. Сопоставляя такие варианты, суд сможет оценить, какие из них могут быть признаны приемлемыми. Непредставление таких вариантов повлечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Так, в одном деле суд отклонил довод кассационной жалобы о том, что ответчица неоднократно представляла доказательства в подтверждение своего намерения произвести обмен спорного жилого помещения, так как в материалах гражданского дела сведения о варианте обмена спорного жилого помещения отсутствуют. Представленные в дело документы подтверждали только лишь намерение истицы приобрести для истца жилое помещение, равнозначное занимаемой им площади в спорной квартире, но не произвести обмен спорной квартиры, в соответствии с положениями ст. 72 ЖК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2011 N 33-11323), в то время как истец должен представить конкретный вариант размена (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2014 по делу N 33-30772).
Отказ в иске также повлечет отсутствие у истца доказательств того, что предлагаемый вариант размена жилого помещения действительно является оптимальным: наоборот, уменьшится доля приходящейся на него общей площади, а также площадь жилого помещения, неудобное расположение, удаленность от транспорта, в доме нет балкона, лифта, необходимо провести ремонт в жилом помещении, предложенном к принудительному обмену (Определение Московского городского суда от 06.04.2011 по делу N 33-7643).

Так, при рассмотрении одного дела суд установил, что при переселении ответчиков в 2-комнатную квартиру их жилая площадь будет уменьшена. Если в занимаемой 4-комнатной квартире на каждого из ответчиков приходилось по 9,72 кв. м, то в 2-комнатной квартире норма жилой площади на каждого из них будет составлять 9,03 кв. м, что ниже той, что у них имеется. Нижестоящий суд, кроме того, не учел, что один из ответчиков является пенсионером, что в силу его возраста такие изменения в его бытовых и социальных условиях затруднительны, его работа находится в непосредственной близости от места проживания и пользование поликлиникой также происходит в данном районе. Для указанного проезда ответчиком будет тратиться не только время, но и денежные средства, что также существенно и заслуживает внимания (Определение Архангельского областного суда от 11.04.2002 N 33-1062).

Если же предлагаемые истцом варианты размена жилого помещения не нарушают баланс интересов всех сторон спора, не ущемляют права и законные интересы ответчика, то суд заявленный иск может удовлетворить по одному из предложенных вариантов.

Так, в одном деле суд отметил, что предложенный истцом вариант предполагает переселение ответчика в жилую комнату ненамного, но все-таки большего размера, чем та, которую он занимает в настоящее время, и предлагаемое жилье не уступает занимаемому в момент рассмотрения спора по уровню благоустройства. Размер кухни в предлагаемом варианте ненамного меньше той, что имеется в распоряжении ответчика в настоящий момент. Вход на двойную лоджию имеется только через комнату соседей. Однако те не имеют права пользоваться ею в нарушение прав других соседей по занимаемой коммунальной квартире. При таких обстоятельствах иск о принудительном размене жилья был удовлетворен (Определение Псковского областного суда от 09.12.1999 N 33-1141).

Аналогичным образом и в другом деле суд указал, что предлагаемые варианты размена спорной жилой площади соответствуют требованиям жилищного законодательства. Разница в жилой площади, предоставляемой ответчикам, является незначительной и не может быть расценена как ухудшение жилищных условий ответчиков. Другие интересы ответчиков также не будут ущемлены предложенным переселением: предложенная в настоящее время им квартира отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет все коммунальные удобства. Суд учитывал наличие в обоих вариантах раздельного санузла, телефона, лифта в доме, на каком этаже в домах расположены квартиры, площадь квартир, кирпичный или панельный дом и др. (Определение Московского городского суда от 04.05.2011 по делу N 33-13221).

Анализ сложившейся в настоящее время правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. При обращении истца в суд с требованием об осуществлении принудительного обмена жилых помещений он должен представить несколько вариантов такого обмена. Предлагаемые варианты должны быть не хуже или ненамного хуже того положения, в котором ответчик находится. Если предлагаемые к обмену помещения будут лучше, это дополнительный аргумент в пользу истца. Желательно, чтобы жилищные условия ответчика после совершения обмена помещений были оптимально близки к тем, что он имел, а именно: балкон, лоджия, раздельный санузел, определенного типа дом, этаж, лифт, инфраструктура района, транспортная обеспеченность и т.п. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2014 N 33-3947/2014).

Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства, как то: нуждаемость ответчика в медицинском уходе, привычные занятия вблизи его прежнего дома, состояние получаемой жилплощади и др.). При доказанности оптимальной возможности осуществить размен квартиры без ущерба для жилищных прав ответчика у истца есть все шансы выиграть дело.

Посмотрите еще темы