Рассмотрение жилищных споров с участием органов опеки

Спор о вселении в жилое помещение имеет место в том случае, когда гражданин, чье право по пользованию квартирой нарушено, обращается с исковым заявлением в суд, требуя вселить его в принадлежащую ему на праве (долевой) собственности квартиру. Члены семьи нанимателя и собственника жилого помещения, зарегистрированные, но не проживающие в нем, имеют право на вселение, несмотря на причины конфликта (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Несовершеннолетний в данном споре может участвовать в качестве истца, ответчика либо третьего лица. В случаях, когда речь идет о нарушенных правах несовершеннолетнего лица, вселить которое в жилое помещение по той или иной причине не представляется возможным, данное лицо выступает в процессе истцом, при этом его права представляет законный представитель либо представитель органа опеки и попечительства или прокуратуры.

Следует отметить, что законный представитель несовершеннолетнего также может передать свои полномочия другому представителю, например адвокату, в таком случае будет иметь место договорное представительство. Круг полномочий, передаваемых представителю, определяет законный представитель. Он может наделить представителя как общими, так и специальными полномочиями, оговоренными в ст. 54 ГПК РФ.

В случае, когда лицо, права которого нарушены, не имеет возможности вселиться в жилое помещение, собственником которого является несовершеннолетний, несовершеннолетний будет являться по делу ответчиком. Будучи зарегистрированным в спорном жилом помещении, но не являясь истцом или ответчиком по делу, несовершеннолетний привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, поскольку решением по данному делу так или иначе будут затрагиваться его права и обязанности, а именно судом решается вопрос о составе лиц, проживающих в спорном жилом помещении вместе с несовершеннолетним.

В описанной ситуации органы опеки и попечительства могут являться как процессуальным истцом, так и привлекаться к участию в деле для дачи заключения по делу (п. 1 ст. 47 ГПК РФ). Следует отметить, что, поскольку речь идет о правах несовершеннолетнего, он так или иначе имеет отношение к спорному жилому помещению, являясь его собственником или нанимателем, следовательно, суд привлекает к участию в деле орган опеки и попечительства, к ведению которого относится территория, на которой расположено спорное жилое помещение.

Представитель органа опеки и попечительства дает мотивированное заключение, где излагает обстоятельства дела, дает им оценку и делает вывод о целесообразности либо нецелесообразности удовлетворения заявленных исковых требований, руководствуясь интересами несовершеннолетнего лица, участвующего в деле.

Если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ). Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

При рассмотрении судом спора о выселении к участию в деле во всяком случае привлекается прокурор для дачи заключения по делу, поскольку данная категория споров относится к закрепленному в законе перечню случаев, в которых участие прокурора обязательно. (п. 1 ст. 45 ГПК РФ). Говоря об участии в деле органа опеки и попечительства, следует отметить, что, как и в вышеуказанном случае, к участию в деле привлекается орган опеки и попечительства, расположенный по месту нахождения спорного жилого помещения.

Если несовершеннолетний является собственником или нанимателем жилого помещения, о котором идет речь в исковом заявлении, и его права нарушаются недобросовестным и незаконным поведением лица, в отношении которого предъявлен иск, орган опеки и попечительства оценивает условия и степень нарушения прав несовершеннолетнего действиями ответчика и в заключении делает вывод о том, действительно ли выселение ответчика целесообразно и поспособствует защите жилищных прав несовершеннолетнего.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. (п. 2 ст. 91 ЖК РФ). Правом давать заключение о возможности или невозможности проживания такого родителя совместно с несовершеннолетним обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

При разрешении вопроса о целесообразности выселения такого родителя из жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, орган опеки и попечительства выходит с обследованием жилищно-бытовых условий несовершеннолетнего, проводит беседу со всеми проживающими в жилом помещении лицами, в том числе несовершеннолетними, о чем составляется акт (п. 1 ст. 70 СК РФ).

На основании данного акта и материалов дела орган опеки и попечительства дает заключение, согласно которому полагает целесообразным или нецелесообразным выселение родителя, лишенного родительских прав, из жилого помещения, занимаемого также несовершеннолетним гражданином.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Бремя оплаты коммунальных услуг за несовершеннолетнего несут его законные представители, и в суд с данным иском может обратиться управляющая организация.

Спор о признании права на жилое помещение может возникнуть при несправедливом распределении, например, недвижимости. Лицо вправе оспорить право на долю в квартире, если оно имеет право на обязательную долю в наследстве (несовершеннолетние дети, недееспособные дети, родители, а также другие родственники, находящиеся на иждивении) (п. 1 ст. 1149 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда лицо совершает сделку купли-продажи или мены недвижимости на невыгодных для него условиях, такая сделка может быть признана недействительной и также может затрагивать права несовершеннолетних лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Наличие решения суда является определяющим, поэтому свидетельство о праве собственности на недвижимость, выданное регистрирующим органом после совершения такой сделки, теряет свою актуальность.

Статья 24 СК РФ закрепляет право супругов при расторжении брака представить на рассмотрение суда соглашение в отношении общих детей. Однако, во-первых, содержание данного документа ограничивается только двумя вопросами: с кем из родителей будут проживать дети и каков будет порядок выплаты средств на их содержание; во-вторых, заключение соглашения является правом, а не обязанностью супругов (п. 1 ст. 24 СК РФ).

При отсутствии такого соглашения суд обязан разрешить указанные вопросы даже в случае, когда родители при подаче иска о расторжении брака не заявили о наличии у них спора в отношении ребенка. В.В. Ярков, рассматривая данные полномочия суда, указывает на то, что, «вступая в брак, лица берут на себя определенные обязанности, главная из которых — воспитание детей. В этом и состоит тот общественный интерес, во имя которого государство сохраняет за собой право вмешиваться в эту сферу человеческой жизни».

В данном случае имеет место спор об определении места жительства ребенка. Также следует отметить, что суд, вынося свое решение, не указывает в нем конкретного адреса, по которому будет впоследствии проживать ребенок, а указывает лишь родителя, с которым целесообразнее оставить ребенка, и местом жительства ребенка в данном случае будет являться место жительства его родителя, даже если родитель ежемесячно меняет свой адрес.

Руководствуясь наличием конституционной обязанности родителей по воспитанию детей, законодатель в случае расторжения супругами брака не должен оставлять решение вопроса о воспитании ребенка исключительно на усмотрение супругов. Следовательно, законодателю необходимо обязать супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей, в случае расторжения брака заключать соглашение о порядке осуществления воспитания детей. Такое соглашение на предмет его соответствия интересам ребенка должно быть согласовано с органами опеки и попечительства. Если же супруги не могут прийти к согласию или же соглашение, по мнению органов опеки и попечительства, не отвечает интересам ребенка, то вопросы реализации прав и обязанностей по воспитанию ребенка должны определяться судом с обязательным привлечением органов опеки и попечительства.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки и любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. В ст. 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» говорится о необходимости получения такого разрешения при совершении сделок и во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, основной критерий, которому должны отвечать действия законного представителя, в ГК РФ и Законе об опеке сформулирован по-разному. На первый взгляд разница несущественна, но при тщательном анализе она становится очевидной.

Уменьшение имущества — это лишение малолетнего прав на принадлежащее ему ранее имущество. Сделать же вывод о том, уменьшилась стоимость имущества подопечного в результате совершенных сделок или нет, можно, только сравнив денежное выражение или стоимость проданного и приобретенного имущества.

Возможна ситуация, при которой в результате сделки не произойдет уменьшение имущества, например, продана принадлежащая малолетнему квартира и куплена другая, равная по площади, но при этом произойдет уменьшение стоимости имущества подопечного, поскольку квартира куплена за меньшую цену ввиду нахождения в неблагоприятном районе, большого износа жилого дома и т.п.

Представляется, что для единообразия в толковании и применении норм, регулирующих порядок совершения сделок с имуществом малолетнего, формулировка основного критерия, которому должны отвечать сделки, совершаемые с имуществом малолетнего, в ГК и в специальном законе должна быть одинакова.

По нашему мнению, формулировка «уменьшение стоимости имущества подопечного», содержащаяся в Законе об опеке, исключает возможность совершения указанных в примере сделок, формально отвечающих критерию, установленному в ГК РФ, поскольку обяжет устанавливать равенство стоимости продаваемого и приобретаемого имущества, исключая при этом возможность ущемления прав малолетнего в результате совершенных сделок.

Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних…

Суду необходимо учитывать прежде всего законные права и интересы несовершеннолетнего лица, участвующего в сделке. Суд выносит определение, которым привлекает к участию в деле органы опеки и попечительства, поручает им представить обоснованное и мотивированное заключение по иску и лишь после получения заключения органов опеки и попечительства выносит законное решение по делу.

Посмотрите еще темы: