Судебный юрист

Недостатки объекта аренды

Недостатки объекта аренды – это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора. Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности если они оговорены при заключении договора.

Согласование условия о недостатках объекта аренды

Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.

Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:

– подробно описать сам недостаток объекта аренды;

– указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

——————————–

Примеры формулировок условия:

“Фотоаппарат, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает встроенная в фотоаппарат вспышка, что ведет к низкому качеству фотографий (крупная зернистость, плохая цветопередача и т.п.) при фотографировании в условиях недостаточной освещенности”.

“Напольный кондиционер, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает система обогрева воздуха, что позволяет его использовать только для охлаждения и осушения воздуха в помещении и не позволяет использовать его для обогрева помещения”.

——————————–

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано

В этом случае при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков. При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков.

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Так, если арендатор без замечаний принял имущество с недостатками, которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта. Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то, что требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

Посмотрите еще темы