Судебный юрист

Наследственные споры по ипотеке

Наследование недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка или иного лица, зачастую порождает судебные споры. Как избежать судебного разбирательства, какие особенности существуют у этого вида наследования и какие нюансы необходимо учитывать, читайте в настоящей статье.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАСЛЕДОВАНИИ

Прежде чем разбирать специфику наследования залогового имущества, необходимо понять общие положения законодательства о наследовании.

После смерти практически любого человека остается какое-то имущество. Наследство открывается после его смерти (ст. 1113 Гражданского кодекса РФ). Умерший становится наследодателем, а его близкие и/или родственники – наследниками по закону (ст. 1141 ГК РФ). Также наследником может быть совершенно постороннее лицо, указанное наследодателем в завещании (ст. 1118 ГК РФ).

Существует 5 очередей наследования по закону (ст. 1145 ГК РФ). Но обычно есть наследники первой или второй очереди. Первая очередь – это супруг, дети и родители наследодателя (ст. 1142 ГК). Вторая – полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны обоих родителей (ст. 1143 ГК).

Местом открытия наследства будет последнее место проживания умершего либо место, где находится недвижимое имущество либо наиболее ценная его часть, если наследодатель не проживал на момент смерти на территории Российской Федерации (ст. 1115 РФ).

После смерти наследодателя у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о своих правах на наследство (ст. 1154 ГК РФ). Для этого необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Если срок принятия наследства пропущен по уважительной причине, то он может быть восстановлен через суд (ст. 1155 ГК РФ).

Если в наследственную массу входит жилое помещение или дом, где помимо наследодателя проживали наследники, то в этом случае будет считаться, что такие наследники приняли это имущество, следовательно, оформить права на него можно и по истечении шестимесячного срока. Однако на другое имущество наследодателя это правило не распространяется.

НЮАНСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С НАСЛЕДОВАНИЕМ

В соответствии с законодательством ипотекой является оформление договора о залоге имущества, который является обеспечением обязательства по кредитному договору, договору займа или любому другому гражданско-правовому договору (ст. ст. 1 – 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

В рамках рассмотрения вопроса о наследовании недвижимого имущества, находящегося в залоге, речь пойдет о кредитных договорах, заключенных между физическим лицом и кредитной организацией – банком, и договорах займа, поскольку именно по таким договорам чаще всего возникают споры.

Очень часто при нехватке денежных средств на покупку квартиры или дома люди берут кредит в банке, а приобретаемое имущество передают в залог банку. Также может быть оформлен договор займа не с кредитной организацией, а с физическим или юридическим лицом, в качестве обеспечения которого заимодавцу в залог передается недвижимое имущество.

При этом правом собственности на недвижимое имущество и правом пользования обладает заемщик.

Если заемщик в течение определенного договором времени не осуществляет платежей по кредиту, банк вправе обратиться в суд о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на объект ипотеки – такое условие содержат все кредитные договоры.

ОСОБЕННОСТИ НАСЛЕДОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

Помимо прав на все имущество, принадлежащее наследодателю, к наследникам переходят и обязательства по его долгам (ст. 1175 ГК РФ), в том числе по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченным ипотекой, – в порядке универсального правопреемства (ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Это означает, что после смерти заемщика к его наследникам, принявшим наследство, переходят обязанности по кредитному договору в том же объеме и на тех же условиях.

По долгам наследодателя наследники отвечают солидарно и в пределах стоимости наследуемого имущества (доли в наследуемом имуществе).

Наследование имущества, обремененного ипотекой, отличается от общего порядка наследования. После подачи заявления о вступлении в наследство нотариусу необходимо сообщить в банк, выдавший кредит о смерти заемщика. Если речь идет о договоре займа, то необходимо сообщить заимодавцу о факте смерти должника. Сделать это необходимо, чтобы не нести ответственности за просрочку внесения платежей: уплачивать неустойку, пени, штрафы и т.п. Кроме того, многие банки специально выжидают достаточно длительный срок, чтобы сумма задолженности стала больше, и обращаются в суд сразу с двумя требованиями: о погашении задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

ВИДЫ СУДЕБНЫХ СПОРОВ ПО ДЕЛАМ О НАСЛЕДОВАНИИ ИМУЩЕСТВА В ИПОТЕКЕ

Судебная практика по делам о наследовании имущества в ипотеке достаточно однообразная, поскольку есть Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”, содержащее разъяснения по этому виду судебных споров, которых нижестоящие суды и придерживаются.

Позиция судов такова – наследование заложенного имущества возможно только при принятии наследниками и долгов наследодателя (п. 58 Постановления ВС РФ N 9). Если наследодатель не имел задолженности по ипотечному кредиту или договору займа, то к наследнику переходит обязанность вносить ежемесячные платежи, если же у наследодателя имелась задолженность по этим обязательствам, то к наследникам, кроме необходимости вносить ежемесячные платежи, переходит обязанность погасить имеющуюся задолженность и все штрафные санкции за просрочку погашения кредита или займа. В противном случае взыскание обращается на заложенное имущество. При этом исключений не делается ни для несовершеннолетних наследников (Апелляционное определение Омского областного суда от 05.05.2016 по делу N 33-3814/16), ни для инвалидов (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 09.06.2016 по делу N 33-5628/16).

Есть несколько видов судебных споров между наследниками должника и кредиторами:

  • иски банков к наследникам о взыскании задолженности по ипотечному кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 N 09АП-24714/2016 по делу N А40-120385/2015);
  • иски заимодавцев к наследникам о взыскании суммы займа/задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 30.09.2015 по делу N 2-2324/15);
  • иски наследников к банкам об оспаривании сумм задолженности по кредитам/займам или признании сделок недействительными (решение Ивантеевского городского суда Московской области по делу N 2-85/16).

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ НАСЛЕДНИКОВ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ДО СУДЕБНОГО РАЗБИРАТЕЛЬСТВА

Самое главное – постараться избежать судебного разбирательства, поскольку это совершенно нерационально.

Что необходимо сделать:

  • как можно раньше после смерти наследодателя пересмотреть все имеющиеся документы на имущество, а также перебрать иные документы, поискать расписки или договоры займа – наследники могут и не знать о долгах и залоге имущества;
  • если стало известно о кредитных (заемных) обязательствах и залоге имущества, необходимо ознакомиться с условиями кредитного договора или договора займа и понять, есть ли возможность и желание принимать долги наследодателя ради получения имущества в собственность;
  • если принято решение о принятии наследства, необходимо как можно раньше сообщить о факте смерти в банк или заимодавцу;
  • обратиться с заявлением о принятии наследства к нотариусу по месту открытия наследства;
  • провести переговоры с банком или заимодавцем на предмет пересмотра сроков и размера долга наследодателя, чтобы не допустить обращения взыскания на имущество.

Если же наследники приняли решение отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ) или просто его не принимать, то долги наследодателя к ним не перейдут, равно как и право собственности на заложенное имущество. Такое имущество наследодателя будет являться выморочным (ст. 1151 ГК РФ) и перейдет в собственность городского или сельского поселения, муниципального района или городского округа (в зависимости от места расположения недвижимости), как и долги, которые подлежат оплате (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2016 N Ф04-29076/2015).

РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ НАСЛЕДНИКОВ, УЧАСТВУЮЩИХ В СУДЕБНОМ РАЗБИРАТЕЛЬСТВЕ

Но не всегда удается избежать судебного разбирательства. Несмотря на однозначную позицию судов, это не означает, что получить решение суда в свою пользу для наследника нереально. Есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание при составлении искового заявления или подготовке мотивированных возражений на иск кредитора:

  • сроки исковой давности. Это очень важный момент, поскольку эти сроки по требованиям кредиторов наследодателя продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства (открытие наследства не прерывает, не пресекает и не приостанавливает их течения). Требования кредиторов могут быть предъявлены в течение оставшейся части срока исковой давности, если этот срок начал течь до момента открытия наследства. По требованиям кредиторов об исполнении обязательств наследодателя, срок исполнения которых наступил после открытия наследства, сроки исковой давности исчисляются в общем порядке. К срокам исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя правила о перерыве, приостановлении и восстановлении исковой давности не применяются (п. 59 Постановления ВС РФ N 9). То есть если кредитор обратился с иском за пределами исковой давности, то требования подлежат отклонению (Апелляционное определение Омского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-5275/2015);
  • злоупотребление правом. Иногда кредиторы, зная о факте смерти наследодателя, намеренно затягивают подачу иска, чтобы сумма задолженности возросла и легче было обосновать необходимость обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ такое право не подлежит защите (абз. 3 п. 61 Постановления ВС РФ N 9).

Наследование заложенного имущества – весьма хлопотное дело, чреватое длительными судебными разбирательствами. Однако при соблюдении определенных условий можно избежать дополнительных проблем и унаследовать имущество, находящееся в ипотеке. Главное, не упустить время и совершить необходимые действия, чтобы избежать обращения взыскания на недвижимость. Безусловно, каждая конкретная ситуация индивидуальна, и наследники самостоятельно решают, стоит ли игра свеч.

Посмотрите еще темы